1. MARCO LEGAL APLICABLE
La división de una vivienda heredada indivisible se rige principalmente por:
Artículo 401 del Código Civil: Establece que los copropietarios no podrán exigir la división cuando el bien resulte inservible para el uso a que se destina.
Artículo 404 del Código Civil: Regula la venta en pública subasta cuando los copropietarios no se ponen de acuerdo.
- PROCEDIMIENTO DE DIVISIÓN
2.1 Fase inicial
- La división debe iniciarse mediante solicitud judicial por cualquiera de los coherederos.
- Es necesario que comparezcan todos los herederos y, si existe, el cónyuge supérstite.
- Se debe realizar un inventario completo de los bienes hereditarios.
2.2 Opciones legales disponibles Según Artículo 552-11 de la Ley del libro quinto del Código Civil de Cataluña, existen las siguientes alternativas:
a) Adjudicación preferente:
- El cotitular que posea el 80% o más de las cuotas puede exigir la adjudicación total pagando en metálico a los demás.
- Si hay varios interesados, se adjudica al que tenga la mayor participación.
b) Venta del inmueble:
- Si ningún cotitular tiene interés en la adjudicación
- Reparto del precio obtenido entre los coherederos
- ASPECTOS PROCESALES RELEVANTES
Según la jurisprudencia analizada (SAP Pontevedra 400/2018):
- Es necesaria la previa liquidación de la sociedad de gananciales si existiera
- El procedimiento debe realizarse en una única fase procesal
- La sentencia que se dicte no producirá efectos de cosa juzgada fuera del propio proceso
- DERECHOS DE LOS COHEREDEROS
- Derecho a solicitar la división en cualquier momento
- Derecho a participar en la toma de decisiones sobre el destino del inmueble
- Derecho a recibir su parte proporcional del valor del bien
RECOMENDACIONES PRÁCTICAS
Valoración pericial: Obtener una tasación profesional del inmueble.
Acuerdo previo: Intentar alcanzar un acuerdo entre los coherederos sobre:
- Método de venta
- Precio mínimo aceptable
- Forma de reparto de gastos
- Documentación necesaria:
- Título de propiedad
- Certificado de defunción del causante
- Testamento o declaración de herederos
- Certificaciones registrales actualizadas
CONCLUSIONES
La indivisibilidad del inmueble no impide su división jurídica.
El procedimiento judicial garantiza los derechos de todos los coherederos.
La venta del inmueble y reparto del precio es la solución más práctica cuando no hay acuerdo o posibilidad de adjudicación a uno de los coherederos.
Es fundamental la participación activa de todos los herederos para agilizar el proceso.
ADVERTENCIAS FINALES
- El proceso puede dilatarse si no hay cooperación entre las partes
- Los gastos de mantenimiento y administración deben seguir siendo atendidos durante el proceso
- La decisión judicial será vinculante para todas las partes
