Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda. JUNTA DE ANDALUCIA
1. Resumen de la normativa
El Decreto-ley 1/2025 tiene como objetivo aumentar la oferta de vivienda asequible en Andalucía mediante medidas urgentes. Se estructura en dos grandes bloques:
Medidas en materia de suelo y vivienda protegida
- Facilitar la conversión de terrenos urbanos infrautilizados en suelo apto para vivienda protegida sin necesidad de modificar los planos urbanísticos.
- Cree una bolsa de suelo público para facilitar la construcción de viviendas.
- Establece procedimientos abreviados para la adjudicación de viviendas protegidas.
- Incentiva la participación de promotores privados en proyectos de vivienda protegida.
Regulación de viviendas de uso turístico (VUT)
- Da mayor capacidad a los ayuntamientos para limitar el crecimiento de viviendas turísticas si afecta al acceso a la vivienda habitual.
- Permite suspender licencias de nuevas VUT en zonas tensionadas.
- Refuerza el control sobre la legalidad urbanística de las VUT y soporta sanciones por incumplimiento.
El decreto justifica su urgencia en la escalada de precios del alquiler y la venta de viviendas en Andalucía, especialmente en zonas turísticas como Málaga, Sevilla y Cádiz.
2. Impacto en la promoción inmobiliaria
Este decreto puede tener efectos significativos en el sector inmobiliario andaluz, tanto positivos como negativos.
Impactos positivos:
- Más suelo disponible → Al permitir el cambio de uso en ciertos terrenos (oficinas, hoteles, equipamientos comunitarios), los promotores pueden acceder a suelo urbanizable con menos trámites.
- Menos burocracia → Se agilizan permisos y licencias, lo que puede reducir los plazos de desarrollo de proyectos de vivienda protegida.
- Incentivos financieros → Se promueve la inversión privada en vivienda asequible, con apoyo de fondos públicos y programas de financiación como la "Garantía Vivienda Andalucía".
- Estabilidad en alquiler → La regulación de las VUT puede reducir la competencia por viviendas en alquiler y facilitar el acceso a vivienda habitual.
Impactos negativos:
- Posible desinterés de promotores privados → Si los incentivos no son suficientes, los promotores podrían optar por proyectos de vivienda libre, más rentables.
- Impacto en el turismo → La restricción a las VUT podría afectar a inversores del sector turístico, reduciendo la oferta de alojamiento para visitantes.
- Incremento de costos → Si no hay suficiente apoyo financiero, la obligación de destinar ciertas promociones a vivienda protegida podría encarecer el desarrollo inmobiliario.
3. Comparación con otras normativas similares
Este decreto presenta similitudes y diferencias con legislaciones nacionales e internacionales:
Comparación con la Ley Estatal de Vivienda 12/2023
Similitudes:
- Ambas buscan controlar precios de vivienda y alquiler en zonas tensionadas.
- Permitirán intervención de las administraciones locales para regular la oferta de viviendas turísticas.
- Fomentan la vivienda protegida mediante incentivos y cambios normativos en el uso del suelo.
Diferencias:
- La ley estatal establece un límite del 30% en nuevas promociones para vivienda protegida, mientras que el decreto andaluz permite hasta un 20% de incremento de densidad en suelos residenciales.
- La normativa estatal impone topes a los precios del alquiler , mientras que el decreto andaluz no interviene directamente en el mercado de alquiler privado.
Comparación con modelos europeos
Francia (Ley ALUR, 2014):
- También permite zonificar áreas tensionadas y regulares las viviendas turísticas.
- Obliga a los promotores privados a destinar hasta el 25% del suelo a vivienda asequible.
Alemania (Ley de control del alquiler, 2015):
- Limite el incremento del alquiler en zonas de alta demanda.
- No interviene en el uso del suelo, a diferencia del decreto andaluz.
4. Ejemplo de promoción inmobiliaria bajo esta ley
Supongamos que una promotora privada quiere desarrollar un proyecto residencial en Málaga en una parcela actualmente calificada como dotacional privada sin uso específico .
Antes del decreto :
- La promotora debería presentar una modificación del planeamiento urbanístico, lo que llevaría meses o años.
- No tendría incentivos para construir vivienda protegida, optando por vivienda libre.
Con el decreto :
- Conversión del suelo → La promotora solicita al ayuntamiento la aplicación del decreto para destinar el suelo a vivienda protegida en alquiler .
- Incremento de edificabilidad → Puede construir un 20% más de viviendas que lo permitido inicialmente.
- Acceso a financiación pública → Puede optar a subvenciones y financiación del Plan Vive Andalucía o del Fondo de Garantía Vivienda Andalucía .
- Menos burocracia → El procedimiento de adjudicación de las viviendas se agiliza, reduciendo los plazos de comercialización.
Resultado:
- El proyecto es más rentable para la promotora gracias a la mayor edificabilidad y las ayudas.
- Se genera un mayor número de viviendas cómodas en una zona de alta demanda.
- El ayuntamiento cumple con su objetivo de aumentar la oferta de vivienda protegida sin modificar el planeamiento urbanístico.
5. Opiniones y críticas de expertos
Las reacciones ante este decreto pueden ser diversas:
Posiciones favorables:
✅ Administraciones locales y ONG de vivienda valoran positivamente las medidas para frenar la especulación inmobiliaria y el crecimiento descontrolado de las viviendas turísticas.
✅ Jóvenes y colectivos vulnerables pueden beneficiarse del aumento en la oferta de vivienda protegida.
✅ Promotores inmobiliarios ven con buenos ojos la reducción de burocracia y los incentivos financieros.
Conclusión
El Decreto-ley 1/2025 representa un cambio relevante en la política de vivienda en Andalucía, con el objetivo de aumentar la oferta de vivienda asequible y regular el crecimiento de viviendas turísticas.
- En el corto plazo , facilitará la promoción de vivienda protegida y aliviará el problema de acceso a la vivienda.
- A largo plazo , su éxito dependerá de cómo se implementen las medidas y de si se logra un equilibrio entre promoción inmobiliaria, acceso a la vivienda y regulación del mercado turístico.
