¿Cómo se pueden regularizar las viviendas “fuera de ordenación” en Andalucía?

 ¿Cómo se pueden regularizar las viviendas “fuera de ordenación” en Andalucía?





A continuación, te presentamos una guía sencilla para que puedas entender de forma clara el proceso que existe en Andalucía para regularizar viviendas que están fuera de la normativa urbanística. Esta regulación se encuentra en la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA), principalmente en sus artículos 173 al 176.

1. ¿Qué significa “Fuera de Ordenación”?

Son edificaciones que, por diversos motivos (falta de licencia, incumplimiento urbanístico, etc.), no se ajustan a la normativa vigente y, por tanto, no tienen pleno reconocimiento legal.

2. ¿Qué es el AFO (Asimilado a Fuera de Ordenación)?

El AFO es una figura que no legaliza la vivienda por completo, pero permite que el propietario realice ciertas obras de conservación y cuente con acceso a servicios básicos (agua, luz, etc.).

2.1. Requisitos principales para obtener el AFO

  1. La vivienda debe estar terminada.

  2. No se pueden aplicar sanciones o medidas para derribarla (es decir, ya caducó el plazo para restablecer la legalidad).

  3. Debe cumplir mínimas condiciones de seguridad y salubridad.

2.2. Procedimiento

  • Competencia: El Ayuntamiento correspondiente.

  • Plazo máximo: 6 meses para resolver.

  • Silencio administrativo: Si no responden, se considera denegada la solicitud.

  • Informes previos: A veces se necesitan autorizaciones sectoriales (por ejemplo, Medio Ambiente).

2.3. Limitaciones

  • Hasta que no se otorgue el AFO, no se puede pedir conexión a los servicios básicos.

  • No procede el AFO si la vivienda está en zonas con riesgo (inundaciones, desprendimientos, etc.) o si no cumple condiciones mínimas.

3. ¿Qué pasa una vez obtenida la Declaración de AFO?

  1. No es una legalización total, pero te permite:

    • Mantener y reformar la vivienda sin aumentar volumen ni ocupación.

    • Acceder a suministros básicos (agua, luz...).

  2. Se debe inscribir en el Registro de la Propiedad.

  3. No impide que, en el futuro, se exijan otras obligaciones urbanísticas.

4. ¿Qué es la Regularización mediante Planes Especiales?

Para agrupaciones de viviendas o zonas con muchas edificaciones irregulares, la ley permite elaborar un Plan Especial que:

  1. Ordena el espacio y fija mejoras ambientales, infraestructuras y servicios.

  2. Permite autorizar obras en viviendas que ya tengan AFO.

  3. Hace que las parcelas no ocupadas no se puedan dividir más (para evitar más descontrol urbanístico).

5. Incorporar la vivienda al Planeamiento Municipal

Esta es la vía más completa de regularización, pero requiere que la vivienda sea compatible con el plan urbano del Ayuntamiento y que se cumplan determinadas condiciones urbanísticas (ceder espacios, costear infraestructuras, etc.).

6. Conclusiones y Recomendaciones

  1. Primera vía: Solicitar el AFO para poder acceder a servicios básicos y evitar riesgos de sanciones, siempre que la vivienda cumpla los requisitos.

  2. Para conjuntos de viviendas: Elaborar un Plan Especial puede ser una solución más amplia para mejorar infraestructuras comunes.

  3. La incorporación al planeamiento es ideal para una regularización completa, pero implica un proceso administrativo más complejo.

  4. Atención a los riesgos: No se puede regularizar si existen riesgos naturales (inundaciones, desprendimientos, etc.) o la vivienda no cumple las condiciones mínimas de seguridad y salubridad.

  5. Cada caso es único: Lo mejor es asesorarse con un profesional especializado para estudiar cada situación concreta.

Nota: Esta información tiene carácter meramente divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para tu caso concreto, consulta con un abogado o profesional especializado.