Regularización de viviendas en Andalucía: qué es el AFO y cómo solicitarlo
En Andalucía existe una vía legal para dar seguridad jurídica a aquellas viviendas construidas sin licencia urbanística o en contra del planeamiento: la declaración de Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO).
Se trata de una figura prevista en la Ley 7/2021, de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA), que no convierte en legal la vivienda, pero sí permite mantenerla y acceder a determinados servicios básicos.
¿Qué es el AFO?
El AFO es un reconocimiento administrativo aplicable a edificaciones irregulares ya terminadas y frente a las cuales la Administración no puede ordenar su demolición porque ha prescrito el plazo para restablecer la legalidad (con carácter general, 6 años desde la finalización de las obras).
En resumen: si la vivienda lleva más de seis años construida y reúne unas condiciones mínimas de seguridad y salubridad, el Ayuntamiento puede reconocerla como AFO.
Requisitos principales
Para que una edificación pueda ser declarada AFO deben cumplirse estas condiciones:
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Edificación terminada: no basta con una obra a medio hacer.
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Antigüedad superior a 6 años (salvo en suelo de dominio público o de especial riesgo, donde no prescribe).
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Condiciones mínimas de seguridad y habitabilidad. Si no las cumple, el Ayuntamiento podrá exigir obras de adaptación.
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Ausencia de riesgos graves (inundaciones, desprendimientos, etc.).
Procedimiento
El trámite se solicita ante el Ayuntamiento correspondiente y requiere aportar documentación técnica que acredite la antigüedad y las condiciones de la vivienda.
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Iniciación: de oficio o a instancia del propietario.
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Plazo de resolución: 6 meses.
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Silencio administrativo: negativo (si no contestan, se entiende desestimada).
Efectos del AFO
Aunque la vivienda sigue siendo “no legalizable”, la declaración de AFO otorga importantes ventajas:
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Seguridad jurídica: la Administración ya no puede ordenar su demolición.
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Acceso a servicios básicos: agua, luz, saneamiento o gas, siempre que se trate de acometidas a redes existentes.
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Posibilidad de hacer obras de conservación y reforma (sin aumentar volumen ni superficie).
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Inscripción en el Registro de la Propiedad, quedando constancia de la situación frente a terceros.
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Cambios de uso limitados, siempre que sean compatibles con la normativa.
Diferencia entre “Fuera de Ordenación” y “AFO”
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Fuera de ordenación: viviendas que fueron legales en su origen, pero que han quedado incompatibles por un cambio de planeamiento.
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AFO: viviendas que fueron ilegales desde su construcción, pero que han prescrito a efectos de disciplina urbanística.
Conclusión
La declaración de AFO es la principal vía de regularización en Andalucía para las viviendas que llevan más de 6 años construidas sin licencia.
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